Перспективы «малоэтажки» в Омске

Как вы оцениваете ситуацию на рынке малоэтажного строительства, в частности загородного?

С.А.: Прежде чем ответить на этот вопрос, давайте уточним, что мы имеем в виду, говоря о малоэтажном строительстве. Ну во-первых, речь нужно вести о жилье в правовом смысле этого слова, поскольку отследить объем и темпы строительства малоэтажных объектов, не имеющих статуса жилого помещения довольно не просто. Различные постройки дачного типа или временные дома, возведенные на землях СНТ и ДНТ, я бы не стал рассматривать, так как с трудом можно назвать эти объекты жильем, скорее всего, это временное пристанище для людей, попавших в трудную ситуацию, которые вынуждены жить в нечеловеческих условиях.

Во-вторых, хотелось бы уточнить географию вопроса: в удаленных районах Омской области, например, малоэтажное строительство безальтернативно в принципе, а строительство малоэтажного жилья в черте города, не оправдано дорого из-за высокой кадастровой и рыночной стоимости земли. Поэтому, я бы прокомментировал ситуацию по строительству малоэтажных жилых объектов для горожан - жителей Омска, привыкших к определенному уровню комфорта, за пределами административных границ областного центра.

Ну и третье уточнение, касается функционального назначения жилых объектов малоэтажного строительства. Скажем прямо: не все жилые объекты, находящиеся относительно недалеко от границ Омска, можно назвать объектами для постоянного проживания омичей. В маркетинговом смысле, я бы выделил понятие «пригородного жилья» и противопоставил бы его понятию «загородного дома». Жилье в пригороде подходит для постоянного комфортного проживания, а загородный дом служит для отдыха и может считаться домом выходного дня. Разница между этими двумя форматами недвижимости заключается в расстоянии от центра Омска и времени, которое необходимо затратить собственнику жилья до своего дома. Если ваш дом или таунхаус, расположен не далее, чем 10 км от границы города - вы живете в пригороде и тратите на дорогу до центра не более получаса. Это достаточно комфортно по омским меркам. Если дом расположен на расстоянии более 15 - 20 км от границы мегаполиса, то скорее всего, ваш путь до работы составит около часа, а может и больше. Загородный дом - это удачное приобретение для состоятельной семьи, имеющей постоянное жилье в городе. Жилье в пригороде подходит и для отдыха и для постоянного проживания в экологически благоприятной среде.

Учитывая вышесказанное, проще ответить на вопрос о ситуации с малоэтажным строительством.

А ситуация на рынке малоэтажного строительства крайне сложная. Из-за непростой экономической обстановки и, как следствие, постоянных мыслях омичей о переезде в другой регион, сегодня мало кто считает актуальной покупку дома для отдыха, ведь он менее ликвидный, и в случае, если человеку захочется «покинуть Омск», продать такой дом будет весьма сложно.

С другой стороны, люди понимают, что жилье в пригороде это возможность получить больше «квадратов», за вполне адекватные деньги, и тем самым решить жилищный вопрос по увеличению площади для своей семьи. Несмотря на это, сегодня развитие малоэтажной комплексной застройки находится в нулевой точке - застройщикам и инвесторам просто не интересно развивать этот сектор рынка и вкладывать деньги в инфраструктуру и комфорт малоэтажных поселков, т.к. это «длинные деньги» и гораздо проще застраивать многоэтажные районы в Омске, привлекая средства дольщиков на этапе возведения фундамента.

При этом, стоит отметить устойчивое развитие в секторе самостоятельной малоэтажной застройки. Но для ее успеха необходимы знания и опыт самостоятельных застройщиков, иначе можно обжечься уже на стадии выбора участка, не говоря о самом строительном процессе. Но выгода для тех, кто решился на этот шаг очевидна. Жилье просторнее и лучше, коммунальных платежей нет.

К тому же, у жильца есть не только комфортное жилище, но и своя земля, чистый воздух, отличная экология.

Увеличилась ли в последние годы доля такого жилья?

С.А.: Конечно же, в последние годы, малоэтажных жилых домов неподалеку от Омска стало гораздо больше. Но, это произошло благодаря инфраструктуре и коммунальным ресурсам, созданным еще в советское время. Для успешного развития отрасли, необходимы немалые средства на создание объектов энергетики, газоснабжения и дорог. Если это переложить на девелоперов, то, при сегодняшней покупательской способности в нашем регионе, малоэтажные проекты однозначно не будут рентабельными.

В малоэтажном секторе, как ни в каком другом, необходимо создать инфраструктуру до начала застройки, а не после, когда жильцы вынуждены годами ждать обещанной газификации.

То же касается и электроснабжения - невозможно начать инвестиционный процесс, если у застройщика, до начала проекта, энергетики требуют предоставить данные о том, сколько уже есть в планируемом поселке абонентов, т.е. людей купивших дома. По логике, их там вообще не должно быть, пока вся инфраструктура не будет готова.

Сначала необходимо строить сети и дороги, потом возводить дома, и только после этого продавать эти дома людям. Иначе реабилитировать малоэтажную комплексную застройку в Омске вообще не получится.

Почему реабилитировать? Все, наверняка, знают о громких малоэтажных проектах по созданию поселков каркасных домов, точнее о том, как они с треском провалились. Отчасти, трудности, которые не позволяют реализовать проект успешно, возникают именно из-за того, что строительство домов начинается раньше, чем строительство сетей и инфраструктуры.

Хотя и выбор дешевой и ненадежной технологии домостроения тоже сыграл не последнюю роль.

Растет ли спрос на малоэтажное жильё со стороны населения?

С.А.: Думаю, что сегодня преждевременно говорить о росте спроса на малоэтажное жилье.

Я бы переформулировал вопрос: а существует ли такой спрос сегодня вообще?

В последние два года, в Омске существенно снизились доходы и, соответственно, уровень жизни населения.

Поэтому и запросы омичей на жилье резко изменились. Мы можем наблюдать сегодня спрос на массовое жилье - малогабаритные квартиры в многоэтажных новостройках или же на квартиры-студии.

Ситуация эта напоминает кризисные для Омска годы: 2009, 2010 и 2011, когда уровень цены на квадратный метр отошел на второй план, а готовность к сделке со стороны покупателя квартиры определялась общей стоимостью, уменьшенной за счет компактной площади. Порой, такое предложение со стороны строителей выглядело абсурдным, благодаря этой «компактности». Квартира, предлагаемая к продаже за 1 000 000 рублей имела площадь менее 25 кв.м., при этом, как говорится, «и кухня, и гостиная и спальня в этой квартире находились в коридоре». Это шутка конечно, но в ней есть доля правды. И такое «жилье» охотно покупали, при том, что цена квадратного метра была значительно выше, чем цены на квартиры в обычных новостройках.

Думаю, что эта печальная картина может измениться уже в ближайшие годы.

Но спрос на жилье малоэтажной комплексной застройки в Омске, все равно будет зависеть только от новых успешных проектов на этом рынке. Я думаю, что сегодня никто не решится назвать ни один начатый ранее проект комплексной малоэтажной застройки успешным или состоявшимся. За исключением нескольких клубных поселков для состоятельных господ. Иными словами, тем, кто решится начать строительство малоэтажного жилья в пригороде Омска, нужно очень сильно постараться, чтобы наши земляки начали воспринимать малоэтажное строительство частью цивилизованного рынка жилых новостроек.

Пока что, этот сегмент рынка остается очень непрозрачным и рискованным, и его развитие это не только дело рук специалистов по маркетингу и пиарщиков, а скорее, это миссия ответственных и честных руководителей-застройщиков, которые должны строить качественное жилье и создавать необходимые условия для обслуживания такого жилья в будущем.

До того момента, пока уровень коммунального обслуживания индивидуального дома не достигнет уровня обслуживания городских квартир - этот формат жилья не будет массово востребованным. Несмотря на все преимущества относительно комфортной площади и экологии проживания. Городские жители не смогут решать вопросы коммунального обслуживания в одиночку, а муниципалитеты пригородных районов не имеют ни опыта, ни ресурсов для решения этих проблем.

Каковы предпочтения покупателей индивидуальных домов сегодня?

С.А.: Сегодня, покупатели индивидуальных домов начали вникать в вопросы качества строительства, долговечности и надежности своего будущего жилища, и это сильно радует. Люди начинают осознавать, что существует вредные для здоровья материалы, которые используют в строительстве более дешевых домов.

Но, самое главное в том, что сегодня желающие купить дом четко осознают: нельзя приобретать дома, срок службы которых, меньше, чем срок выплат по ипотечному кредиту, взятому на покупку такого «дома».

Также хочу отметить, что при выборе своего дома, омичи начали оценивать транспортные затруднения того или иного загородного направления. Помимо трудностей, связанных с удаленностью поселка, сегодня стало очевидным, что оживленная федеральная трасса, с большим трафиком и ограничивающими движение дорожными знаками, очень не удобна для ежедневных поездок.

Наличие вредных выбросов предприятий на пути следования домой, также считается фактором, снижающим привлекательность поселка. Ну и конечно, в самом поселении не должно быть никаких промышленных предприятий вообще.

Менее всего, на мой взгляд, новоселы пригорода обращают внимание на инфраструктуру, так как никакая сельская жизнь не заменит горожанину его привычки и инфраструктуру большого города.

Люди не хотят менять место учебы своих детей или привычные магазины в связи с переездом в пригород.

Единственное, в чем сегодня неразборчивы потенциальные жильцы омского пригорода, так это в выборе участка для строительства дома. Очень часто, людям кажется, что нет никакой разницы в покупке участка по цене до 50 000 руб. за сотку и участка стоимостью свыше 100 000 рублей за сотку.

На самом деле разница есть.

Если участок полностью обеспечен техническими условиями на присоединение к сетям, сами сети подведены к границе такого участка, если к участку проложены дороги с асфальтированным или бетонным покрытием, то это означает, что в такой участок вложены деньги, а значит заложена некая рентабельность компании, затратившей на это собственные средства. И такой участок не может быть продан по смешной цене - ниже себестоимости, т.е.дешевле вложенных средств.

С другой стороны, есть предложения по покупке участков в три или даже в четыре раза дешевле..

Но давайте подумаем, при такой цене, допустим 250 000 рублей за 10 соток, что мог вложить продавец такого участка? Деньги на покупку земельного пая у колхозников? Деньги на размежевание этого пая на более мелкие участки? Это максимум 20 000 рублей за участок. За что же тогда продавец такого участка получит прибыль в 1 000 процентов и более? Может быть за то, что Вы сможете на таком участке собирать прекрасный урожай картошки?

Тем не менее, каждый день, кто-то покупает вместе с кусочком земли только лишь «свежий воздух», «красивый лес», и всегда, как правило, «коммуникации проходят где-то рядом».

Вот только куда они проходят и можно ли на них рассчитывать - вопрос конечно риторический.

А стройка - это вопрос конкретный. Будущим владельцам собственных усадеб не стоит забывать об этом.

Вывод: земля без вложенных в нее денег, без подведения газа, электричества, воды и прокладки дорог - не стоит ни одного рубля!

Какие трудности мешают развитию загородного строительства в Омской области?

С.А.: Самая главная проблема - это низкие доходы населения.

Это рождает спрос на жилье стоимостью до 2 500 000 рублей.

Это непреодолимый ценовой барьер для индивидуального дома. Хороший дом в пригороде, площадью 100 кв.м., будет стоить не менее 4 000 000 рублей. Если это действительно качественный дом.

Вторая проблема в том, что структура строительного рынка Омска имеет одну особенность: все успешные крупные строительные компании, чаще всего, изначально являлись производителями строительных материалов, предназначенных для многоэтажного жилья. То есть, они вошли на рынок и заняли свою нишу, «перерабатывая» собственную продукцию в строительстве многоэтажного жилья и получая за эту продукцию квартиры. Именно эти компании могли бы вести широкую комплексную застройку в пригороде.

Но, технология продукции их предприятий не окупаема в малоэтажном строительстве, да и к тому же инвестиции в инфраструктуру требуются немалые, в пересчете на возводимый квадратный метр.

Вот и получается, что «малоэтажка» для строительных гигантов Омска слишком нерентабельна. Ну и плюс ко всему, имеется специфика организации строительного процесса: можно построить шестнадцатиэтажный дом, с общей площадью продаваемых квартир - 10 000 кв.м. на участке менее одного гектара, а можно построить сто индивидуальных домов, точно такой же общей площадью квадратных метров, только с той оговоркой, что строительная площадка в десять раз больше, и обеспечение сетями каждого из ста домов - дело хлопотное и недешевое.

Многие омские строительные компании, которые проявляли интерес к малоэтажному строительству до 2008 года - просто не пережили кризис. Крупные российские девелоперы и столичные строительные компании, которых «не пускали» в Омск более 20 лет, сегодня, когда Омская область находится в состоянии экономического упадка, предпочтут более богатых соседей: Новосибирск, Тюмень, ХМАО.

Поэтому развитие малоэтажного сектора в Омске - это дело рук небольших ответственных строительных компаний и компетентных людей, ведущих самостоятельную застройку своих домов. Ведь вопреки всем трудностям, человек всегда стремится сделать свою жизнь и свой дом лучше.