В мэрии Омска рассказали о замене 800 частных домов новыми высотками

Директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Омска и по совместительству главный архитектор города Роман Воробьев раскрыл детали масштабного проекта по застройке частного сектора в Центральном округе.

В ближайшее время стартуют торги на право аренды участка в квадрате улиц 16-й Северной – Красный Пахарь – 7-й Северной – Герцена. В общей сложности на участке в 29 гектар находится порядка 800 частных домов и 3 аварийных малоэтажки.

Победитель получит приоритетное право выкупа этого жилья на вверенной территории с последующей застройкой высотками, школой и двумя детскими садами. Проект реализуется в рамках программы комплексного развития территория* (КРТ).

«Именно этот участок, а не какой-либо другой участвует в реализации проекта КРТ из-за выполнения одного условия – наличия трех многоквартирных домов, признанных аварийными. В других городах, например, Новосибирске, КРТ реализуется давно, что дало стимул к жилой застройке в целом и повысило доступ жителей к центральному отоплению, водоснабжению и другим коммунальным услугам. Позволило строить социальные объекты в шаговой доступности. К примеру, в нашем случае застройщик возьмет на себя строительство в новом микрорайоне школы и двух детских садов», – отметил Роман Воробьев.

Впрочем, сейчас основной вопрос, на который попавшие под застройку омичи хотят получить ответ, – процедура выкупа их домов. Сколько они могут получить и что делать, если нет желания сменить свой частный дом на квартиру схожей площади в новостройке или же на деньги.

«Здесь действуют рыночные механизмы выкупа. Это аспект частных взаимоотношений между собственником и покупателем в лице застройщика. И здесь уже им искать взаимовыгодные условия сделки. Деньги ли это, квартира или несколько квартир в этом же микрорайоне – это все зависит от них. Конечно, стартовая выкупная цена берется исходя из оценки рыночной стоимости, которую определяет специалист. Если собственник с ней не согласен, он может оспорить эту оценку», – отметил Воробьев.

Главный архитектор добавил, что проект КРТ предполагает добровольное расселение жителей частных домов. Компания должна предложить выгодные условия домовладельцу. Впрочем, похоже, застройщику есть что предложить.

«Я сам прошелся по тем улицам: дорог там нет, в большинстве своем туалет – на улице. Кое-где видел газовое отопление, но зачастую оно печное. Взамен людям предложат благоустроенное жилье или деньги по рыночной стоимости. Если кто-то откажется или решит запросить цену больше, чем рентабельность, то, пожалуйста, это их выбор. Значит, конкретно эти люди решили ходить по воду на колонку среди нового жилья с домашним водопроводом. В принципе и у нас, и в других регионах есть примеры таких домов. Вот, например, на Кемеровской, сын запросил за дом, где жила его пожилая мать, несколько десятков миллионов. Застройщик отказался, а женщина осталась жить в частном доме», – дополнил Воробьев.

Отметим, торги по поиску инвестора начнутся в конце февраля – начале марта. Победителем будет признано лицо, предложившее наибольшую сумму аренды участка. То есть инвестор получит в аренду землю и приступит к выкупу частных домов, а после начнет строить. Причем делать это он может поэтапно, по мере высвобождения пространства.

В то же время на территории Омска сейчас реализуются и две другие разновидности КРТ, одна из них – в микрорайоне «Зеленый сад». Департаментом архитектуры и градостроительства в рамках договора о комплексном развитии незастроенной территории ООО «Завод строительных конструкций № 1» выданы разрешения на строительство четырех многоквартирных домов. Количество квартир в них превышает 1 000 штук.

Освоение еще одной территории в границах улицы Красный Путь – улицы Кемеровской в Центральном округе стало возможно благодаря инициативе правообладателей. Соответствующий договор о комплексном развитии территории был подписан в ноябре 2024 года между департаментом архитектуры и градостроительства и ООО «Траст-Инвест». В конце декабря были проведены общественные обсуждения по проекту внесения изменений в проект планировки территории, расположенной в границах улиц Заозерной – Красный Путь – Фрунзе – правый берег реки Иртыш в Советском и Центральном округах.

*Комплексное развитие территорий (КРТ) – новый механизм, предусмотренный законодательством о градостроительной деятельности для обновления аварийной и ветхой, неблагоустроенной застройки на отдельных территориях в городах и других поселениях, а также для создания благоприятных условий проживания граждан, улучшения их жилищных условий.

По Градостроительному кодексу Российской Федерации заключение договора о КРТ осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона), за исключением случаев заключения договора о КРТ нежилой застройки с правообладателем (правообладателями). По результатам проведения торгов с победителем аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.

Застройщик должен предложить стоимость по продаже права на заключение договора. Начальная цена торгов на право заключения договора равна размеру арендной платы за земельный участок, которая определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков. Стоимость продажи права на заключение договора определяется в соответствии с постановлением правительства Омской области от 01.10.2021 № 430 «О порядке осуществления комплексного развития территории Омской области» (далее – постановление № 430).

По Градостроительному кодексу Российской Федерации реализация  КРТ жилой застройки возможна при соблюдении ряда следующих условий:

- наличие многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- наличие объектов индивидуального жилищного строительства, соответствующие одному из критериев, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (соответствующие критерии утверждены постановлением № 430-п);

- иные объекты недвижимого имущества.

Для принятия решения о КРТ жилой застройки наличие многоквартирных домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, является обязательным.