Раздел квартиры с ипотекой: как это сделать и что учесть?

Раздел квартиры с ипотекой – одна из самых трудных задач при разделе имущества супругов в случае развода. Раздел квартиры с ипотекой усложняется, если в покупку квартиры был вложен материнский капитал, ведь в этом случае возникает обязанность выделить доли детям.

Почему раздел квартиры с ипотекой вызывает трудности?  

1. Квартира находится в залоге у банка 

Любые операции с заложенным имуществом требуют согласия банка. В большинстве случаев (99,9 %) банки отказывают в таких согласованиях, опасаясь потери контроля над залогом.

2. Кредит оформлен на одного супруга.

Обычно договор ипотеки и право собственности оформляются на одного из супругов. Банки и суды считают, что выделение долей другим членам семьи уменьшает долю заемщика в залоге, что нарушает права банка. 

3. Распределение долей между детьми. 

Если в квартире использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли детям, что еще больше усложняет процесс обращения взыскания на предмет залога в случае неоплаты кредита. 

Так можно ли разделить ипотечную квартиру в случае развода? 

Да, ипотечную квартиру можно разделить в судебном порядке. Вложение материнского капитала – не помеха. Высшая судебная инстанция (определение Верховного суда РФ № 18-КГ22-144-К4 от 21.02.2023 года) подтверждает, что это возможно. 

В случае раздела ипотечной квартиры:

●      Залог остается действующим. Выделение долей в квартире другим членам семьи не прекращает действия залога.

●      Согласие банка на выделение долей не требуется. Выделение долей не нарушает прав банка, так как кредитный договор и залог продолжают действовать. 

●      Ответственность заемщика сохраняется. Если обязательства не исполняются, банк имеет право взыскать долг с заемщика или обратить взыскание на залоговое имущество. 

Как разделить квартиру с ипотекой (и с маткапиталом)?

Сама квартира делится в судебном порядке так, как если бы ипотеки не было.

Суд учитывает:

   – доли детей, если использован материнский капитал; 

   – вложенные личные средства каждого супруга;

   – принцип равенства долей, если иное не доказано.

Отдельно делится кредитное обязательство.

Ипотечный кредит признается совместным долгом супругов. Каждый из них обязан погашать свою долю долга, пропорционально выделенным долям в квартире. 

Если один из супругов продолжает выплачивать ипотеку после развода, он имеет право взыскать половину выплаченных средств с другого супруга. Это возможно даже через несколько лет после начала самостоятельных выплат.

Что делать, если банк не согласен?  

Если супруги предъявили к разделу ипотечную квартиру, то банк в обязательном порядке привлекается к участию в процессе. На практике банки часто сопротивляются разделу ипотечного имущества и активно заявляют свои возражения против раздела в суде.

Что уж говорить, иногда сами судьи утверждают, что делить ипотечную квартиру нельзя, хотя такая позиция противоречит законодательству и практике Верховного суда РФ. Поэтому нужно быть готовым отстаивать свою позицию перед всеми участниками судебного процесса: ссылаться на актуальную судебную практику и нормы гражданского права о залоге.

Как можно распоряжаться квартирой после раздела? 

Это самая большая проблема, так как бывшие супруги уже не могут совместно проживать, договориться о дальнейшей судьбе квартиры не получается и один из супругов может использовать ситуацию, продолжая жить в квартире, в то время как второй вынужден снимать себе жилье.

Для восстановления баланса прав обоих супругов существует возможность взыскать компенсацию за пользование долей. Суд может взыскать с супруга, оставшегося проживать в квартире, рыночную стоимость аренды такой доли.

Заключение   

Раздел квартиры с ипотекой – процесс со своими сложностями, но возможный. Судебная практика показывает, что даже при отсутствии согласия банка на выделение долей и вложение материнского капитала можно произвести раздел. Нужно будет выделить доли всем членам семьи и разделить обязательства по кредиту.

После вступления в силу решения суда о разделе имущества необходимо внести изменения в ЕГРН, указав новые доли собственников. 

Раздел ипотечной квартиры требует профессиональной помощи, так как нужно грамотно обосновать возможность такого раздела, а также учесть интересы всех сторон процесса.

Компания «Графкин и партнеры» поможет вам поделить любое совместно нажитое имущество на выгодных для вас условиях, с нами всегда можно связаться, позвонив по телефону +79081190929, через наш сайт https://grfp.ru/ или телеграм канал https://t.me/s/lawyeromsk.

ИП Графкин Евгений Сергеевич   

ИНН: 551003310390, ОГРНИП: 319554300000293    

Реклама erid: 2Vfnxx8H17N