Исполнительный директор «NAI Becar» Давид Годшо рассказывает омским девелоперам, как сделать омские объекты привлекательней для иностранных инвесторов.
«Считается, что когда инвесторами Европы и США рассматриваются вложения в российские регионы, то в случаях, если ставка капитализации составляет менее 11,8%, этот проект даже не рассматривается. Давайте это все забудем, это все полная ерунда. Это ерунда, потому что риски в сегменте недвижимости не поддаются количественному выражению.
В этом году, по версии журнала «Forbes», Омск поднялся с 15-го на 6-е место по привлекательности российских регионов для инвестирования. И «Forbes» приводит массу доводов для такого выбора. Это доказывает, что многие жители и работники этого города, девелоперы, бизнесмены провели большую работу для увеличения привлекательности города. Но «Forbes» при проведении этого анализа упустил одну очень важную вещь, потому что массового прихода в Омск инвесторов не произошло. Как же так получилось, что Омск, занимающий 6-е место, опережающий Москву и Санкт-Петербург, привлекает меньше инвесторов, чем эти города? Потому что одно дело – делать великие дела, другое – рассказать всему миру, что ты делаешь!
Инвесторы – это живые люди. Важно, что они ощущают, какие чувства испытывают к тому или иному городу. Это теория айсберга – на поверхности факты, то, что касается исследования «Forbes», а под водой – эмоции. Это не то, какие чувства вы сами испытываете, а то, какие чувства испытывают инвесторы.
Нью-Йорк, Лондон, Сидней, Париж, Москва – они далеко впереди, и Омска с ними нет. Я спросил своих коллег-инвесторов: где, по их мнению, находится Омск? Они не знают, путают его то с озером Байкал, то с Сочи. Никто толком не ответил.
Я попросил тех, кто был в Омске, выделить плюсы и минусы региона. Плюсами назвали – географическое положение. Расположен он действительно неплохо – не так далеко от Москвы, Европы. Еще плюсом называют размер – все, кто здесь был, говорят, что это огромный город. Динамизм – значит, много молодежи. Культурная жизнь – вероятно, они посетили театры, музеи. Это по-настоящему русский город. Природа и дикая жизнь. Люди. Пиво. Отрицательные факторы – опять-таки месторасположение, климат, язык – очень трудный, сдвиг по времени – часовой пояс. Омск – это всего лишь один из городов России.
Как представить свою недвижимость остальному миру? Самое первое – нужно единое позиционирование города. Если нацелиться на 20 различных посланий (отличная культурная жизнь, промышленность, город-сад и так далее), то ничего не получится. Потому что люди больше одного – максимум двух фактов запомнить не могут.
Должно быть так, чтобы люди говорили не «Омск – это один из городов России», а «Омск – это город того-то и того-то». Должно быть несколько аргументов, сфокусированных в одной точке.
Впервые я посетил Омск туристом. Это было давно, до того как я посетил Москву и Санкт-Петербург. Это правда. Я считал, что здорово побывать в Сибири, где дикая природа и все такое.
Это касается не только инвестиций, но и того, как люди всего мира рассматривают Омск.
От позиционирования зависит целевая аудитория. Например, на Гавайях не нужно даже пытаться привлечь промышленных инвесторов, это просто не будет работать, это противоречит имиджу региона.
Вам нужно определиться с позиционированием. Это будет офисная недвижимость, ритейл... Это как кинематограф. Нельзя одновременно снять фильм ужасов, боевик, комедию и фильм для детей.
Позиционирование – это то, что мы, консультанты, самостоятельно сделать не можем. Это то, что девелоперы сами по себе сделать не смогут. Администрация не сможет самостоятельно. Это большое поле для работы всех заинтересованных сторон.
И последнее замечание. Обратите внимание на все курорты в мире – это наиболее богатые места, с точки зрения инвестиций. Я уже упоминал Гавайи, также Бразилия, Карибский бассейн, южный берег Франции. Они привлекают инвестиции не потому, что вот этот правильный объект, вот этот и этот. Не по этой причине. А потому, что инвесторы там уже были, им не приходится искать это место на карте. Единственный вопрос, который они рассматривают, это конкретный объект. Сначала они оценивают место, а потом уже сам объект».