ТОП-3 квартирных перепланировок, за которые омичам придется расплачиваться

Что такое перепланировка?

Приобретая квартиры во вторичках или новостройках, омичи зачастую принимаются с воодушевлением ломать стены, расширять маленькие кухни и санузлы, не задумываясь о законности изменений и последствиях. Тем не менее, Жилищный Кодекс РФ, Строительные нормы и правила диктуют строгие правила перепланировок, реконструкций и переустройств, нюансов которых немало.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

«Очень важно отличать перепланировку от реконструкции. Бывают, понаделают такое, что в рамки перепланировки никак не вмещается. Есть контур помещения, если мы внутри ставим перегородки, либо ломаем существующие – это перепланировка. Но когда мы что-то пристраиваем снаружи, добавляем сверху, выкапываем снизу, это уже реконструкция и Жилищным Кодексом не регулируется, такие вещи оформляются только через суд», - рассказывает директор ЗАО «Омскстройпроект», эксперт в области перепланировки и реконструкции Светлана Гоненко. 

ТОП-3 ошибок при перепланировке

Размещение кухни и санузла над жилыми комнатами

Жители не только «хрущевок», но и новостроек при въезде сталкиваются с проблемой – ванные комнаты или кухни слишком маленькие, необходимо расширять. Однако сделать это можно не во всех случаях, и нужно следовать нормам.

«Не допускается, когда расширяют санузел даже на 50 сантиметров за счет кухни, поскольку это грубейшее нарушение норм и Жилищного Кодекса», - поясняют эксперты. 

Так, если кухня расширяется над коридором, то такой вариант допустим, также если квартира расположена на первом этаже или над нежилыми помещениями. Впрочем, согласовывать и узаконивать такую перепланировку придется все равно.

Присоединение к квартире мест общего пользования

Участки подъезда ни в коем случае нельзя самовольно присоединять к квартире, как бы ни хотелось.

«Это уже не перепланировка, это из разряда реконструкции, владелец выходит за контуры помещения», - подчеркивает Гоненко. 

Впрочем, эксперты отмечают, что признать такое изменение законным возможно, хотя очень хлопотно. Оформляют такую перепланировку лишь через суд, и в первую очередь необходимо письменное согласие всех собственников многоквартирного дома. Со слов специалистов, обычно участки подъезда «забирают» себе при объединении двух квартир. К этому же пункту относится и присоединение технических этажей над квартирой.

Вынос межкомнатных стен в панельных домах

Демонтировать целиком стену в панельном доме запрещается категорически. Причины тому – безопасность жильцов из-за специфики материалов дома. Со слов экспертов, все стены в панельных домах несут определенную нагрузку.

«Даже если вам строитель сказал, что эта панельная стена тонкая и ее можно сносить, это ничего не значит. То, что она тонкая, не значит, что не является несущей. Один там демонтировал, второй в другом месте, в итоге может рухнуть целый подъезд, это очень опасно», - пояснила директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана Гоненко. 

При большом желании сделать проемы в стене все же возможно, однако размеры проемов строго регламентированы и рассчитываются в зависимости от нескольких факторов, в том числе высоты этажа. К тому же, чтобы плита не покрылась трещинами, необходимо сделать усиление стены.

Свободной планировки не бывает

Существует заблуждение, что в новостройках возводятся квартиры с так называемой свободной планировкой, в которых можно ставить перегородки как угодно. Однако утверждение не соответствует истине, на такие квартиры распространяются те же правила, нормы и требования, как и для вторички. 

«Эта фраза про свободную перепланировку – всего лишь рекламный трюк застройщика. На самом деле свободной планировки юридически не существует, это просто квартира, которая сдана без перегородок», - объяснила Гоненко. 

Более того, некоторые застройщики могут вводить в заблуждение клиентов, обещая, что расширять помещения в квартире можно как душе угодно. Если рассмотреть проектную документацию, все перегородки стоят на своих местах, а зоны кухонь и санузлов четко обозначены, их ни в коем случае нельзя нарушать.

Эксперты советуют перед покупкой квартиры в новостройке брать у застройщика архитектурный план, в котором указываются все перегородки, даже если дом сдается без них. План поможет грамотно спроектировать перепланировку, не нарушив закон. 

Чем грозит самовольная перепланировка?

Ответственность за незаконную перепланировку предусматривает штрафы, однако на сегодняшний день они небольшие – от 1500 до 2500 тысяч рублей. Однако продать, оставить в наследство или подарить квартиру с незаконными изменениями будет практически невозможно.

Кроме того, в Омске уже зарегистрированы случаи, когда омичи, не желая признавать перепланировку незаконной, попросту лишаются своих квартир. Первый такой инцидент случился в сентябре 2014 года – жилье продали на публичных торгах.

К тому же зачастую от последствий перепланировки страдают сами собственники квартиры. Так, из-за переноса инженерных сетей в квартире может наступить духота или, наоборот, холод, а стены покроются плесенью.

Однако самая страшная угроза – это обрушение здания. Так, эксперты связывают взрыв баллона с газом в Амурском поселке два месяца назад как раз с переустройством сетей. Напомним, недавно сданный дом не был газифицирован, из-за чего жители были вынуждены использовать газовые баллоны.

Масштабных разрушений жилых домов в Омске пока не было, однако в других городах случались страшные ЧП. Так, в 2015 году в Перми обрушился угол пятиэтажного дома в результате незаконной перепланировки офиса на первом этаже. В результате - двое погибших и несколько пострадавших. Две недели назад в Звенигороде были эвакуированы 150 жителей дома из-за обрушения перекрытий пола на первом этаже по причине все той же незаконной перепланировки.

Эксперты резюмируют, что собственники помещений не всегда понимают, к каким последствиям может привести незаконная перепланировка, считая наиболее серьезной из них – штраф в 2 тысячи рублей. 

^{Использованы материалы ЗАО «Омскстройпроект».}