Приобретая квартиры во вторичках или новостройках, омичи зачастую принимаются с воодушевлением ломать стены, расширять маленькие кухни и санузлы, не задумываясь о законности изменений и последствиях. Тем не менее, Жилищный Кодекс РФ, Строительные нормы и правила диктуют строгие правила перепланировок, реконструкций и переустройств, нюансов которых немало.
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
«Очень важно отличать перепланировку от реконструкции. Бывают, понаделают такое, что в рамки перепланировки никак не вмещается. Есть контур помещения, если мы внутри ставим перегородки, либо ломаем существующие – это перепланировка. Но когда мы что-то пристраиваем снаружи, добавляем сверху, выкапываем снизу, это уже реконструкция и Жилищным Кодексом не регулируется, такие вещи оформляются только через суд», - рассказывает директор ЗАО «Омскстройпроект», эксперт в области перепланировки и реконструкции Светлана Гоненко.
Жители не только «хрущевок», но и новостроек при въезде сталкиваются с проблемой – ванные комнаты или кухни слишком маленькие, необходимо расширять. Однако сделать это можно не во всех случаях, и нужно следовать нормам.
«Не допускается, когда расширяют санузел даже на 50 сантиметров за счет кухни, поскольку это грубейшее нарушение норм и Жилищного Кодекса», - поясняют эксперты.
Так, если кухня расширяется над коридором, то такой вариант допустим, также если квартира расположена на первом этаже или над нежилыми помещениями. Впрочем, согласовывать и узаконивать такую перепланировку придется все равно.
Участки подъезда ни в коем случае нельзя самовольно присоединять к квартире, как бы ни хотелось.
«Это уже не перепланировка, это из разряда реконструкции, владелец выходит за контуры помещения», - подчеркивает Гоненко.
Впрочем, эксперты отмечают, что признать такое изменение законным возможно, хотя очень хлопотно. Оформляют такую перепланировку лишь через суд, и в первую очередь необходимо письменное согласие всех собственников многоквартирного дома. Со слов специалистов, обычно участки подъезда «забирают» себе при объединении двух квартир. К этому же пункту относится и присоединение технических этажей над квартирой.
Демонтировать целиком стену в панельном доме запрещается категорически. Причины тому – безопасность жильцов из-за специфики материалов дома. Со слов экспертов, все стены в панельных домах несут определенную нагрузку.
«Даже если вам строитель сказал, что эта панельная стена тонкая и ее можно сносить, это ничего не значит. То, что она тонкая, не значит, что не является несущей. Один там демонтировал, второй в другом месте, в итоге может рухнуть целый подъезд, это очень опасно», - пояснила директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана Гоненко.
При большом желании сделать проемы в стене все же возможно, однако размеры проемов строго регламентированы и рассчитываются в зависимости от нескольких факторов, в том числе высоты этажа. К тому же, чтобы плита не покрылась трещинами, необходимо сделать усиление стены.
Существует заблуждение, что в новостройках возводятся квартиры с так называемой свободной планировкой, в которых можно ставить перегородки как угодно. Однако утверждение не соответствует истине, на такие квартиры распространяются те же правила, нормы и требования, как и для вторички.
«Эта фраза про свободную перепланировку – всего лишь рекламный трюк застройщика. На самом деле свободной планировки юридически не существует, это просто квартира, которая сдана без перегородок», - объяснила Гоненко.
Более того, некоторые застройщики могут вводить в заблуждение клиентов, обещая, что расширять помещения в квартире можно как душе угодно. Если рассмотреть проектную документацию, все перегородки стоят на своих местах, а зоны кухонь и санузлов четко обозначены, их ни в коем случае нельзя нарушать.
Эксперты советуют перед покупкой квартиры в новостройке брать у застройщика архитектурный план, в котором указываются все перегородки, даже если дом сдается без них. План поможет грамотно спроектировать перепланировку, не нарушив закон.
Ответственность за незаконную перепланировку предусматривает штрафы, однако на сегодняшний день они небольшие – от 1500 до 2500 тысяч рублей. Однако продать, оставить в наследство или подарить квартиру с незаконными изменениями будет практически невозможно.
Кроме того, в Омске уже зарегистрированы случаи, когда омичи, не желая признавать перепланировку незаконной, попросту лишаются своих квартир. Первый такой инцидент случился в сентябре 2014 года – жилье продали на публичных торгах.
К тому же зачастую от последствий перепланировки страдают сами собственники квартиры. Так, из-за переноса инженерных сетей в квартире может наступить духота или, наоборот, холод, а стены покроются плесенью.
Однако самая страшная угроза – это обрушение здания. Так, эксперты связывают взрыв баллона с газом в Амурском поселке два месяца назад как раз с переустройством сетей. Напомним, недавно сданный дом не был газифицирован, из-за чего жители были вынуждены использовать газовые баллоны.
Масштабных разрушений жилых домов в Омске пока не было, однако в других городах случались страшные ЧП. Так, в 2015 году в Перми обрушился угол пятиэтажного дома в результате незаконной перепланировки офиса на первом этаже. В результате - двое погибших и несколько пострадавших. Две недели назад в Звенигороде были эвакуированы 150 жителей дома из-за обрушения перекрытий пола на первом этаже по причине все той же незаконной перепланировки.
Эксперты резюмируют, что собственники помещений не всегда понимают, к каким последствиям может привести незаконная перепланировка, считая наиболее серьезной из них – штраф в 2 тысячи рублей.
Использованы материалы ЗАО «Омскстройпроект».