Рынок жилья: Восьмого дна ждать не стоит

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что 2018 год станет переломным — затяжное падение должно смениться подъемом. Одни эксперты находят аналогии с 2000-м, когда цены на квартиры за год удвоились, другие куда осторожнее в оценках, но по факту небольшой рост цены «квадрата» на первичном рынке отмечается уже сейчас.

Точнее, в целом по стране небольшой рост цены жилья на первичном рынке начался еще осенью года прошедшего — как и прогнозировали в начале 2017-го в Российской гильдии риэлторов. «Прогнозы оправдались на 100%», - резюмировала президент РГР Татьяна Деменок в интервью «Российской газете». - «[В 2017-м] Рынок достиг своего дна, это очевидно». По данным Национальной ассоциации застройщиков, в ноябре 2017 года в сравнении с июнем средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в новостройках в России выросла на 2,2 тысячи рублей - с 62,6 тыс. до 64,8 тыс. Осенний прирост отметили и в Омске: «Декабрь – третий месяц, когда мы наблюдаем рост цен, пока незначительный», - констатировал в интервью БК55 директор регионального представительства федеральной риэлторской компании «Этажи» Кирилл Рязанов в конце 2017-го.

Первый и четвертый сроки президента Путина

В оценках и прогнозах омские специалисты также солидарны с федералами.

«Рынок в прошлом году достиг уже, наверное, седьмого дна, дальше падать некуда, - констатирует глава Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков. - Безусловно, покупать сейчас выгодно — колоссальный выбор и по качеству, и по цене, и по форме оплаты. А цены могут начать расти, например, даже в связи с такими федеральными событиями как выборы президента. Путин провозгласил курс на повышение благосостояния — значит, возможен рост зарплат в завязанных на бюджете сферах, а с ними и платежеспособный спрос, по крайней мере, по сильно подешевевшей ипотеке».

Гендиректор АН «Миард» и президент Омской коллегии оценщиков Павел Кручинский — также в привязке к фигуре главы государства — допускает и более серьезный рост рынка:

«Да, сейчас у нас рынок покупателя, идеальное время для покупки личного жилья, но, не исключаю, что ситуация начнет меняться в ближайшие месяцы. По ожиданиям и активности 2018 год сравниваю с 2000-м — первым годом правления президента Путина. Тогда до его выборов продажи стояли, люди просто не знали, чего ждать. Но уже весной рынок начал набирать обороты и не притормозил даже в традиционно «отпускное» лето. В итоге, когда вектор развития стал понятен, за год цены выросли более чем вдвое — на 108%! Конкретно в Омске, так совпало, это же был первый «мирный» год после окончания противостояния Полежаев-Рощупкин, негативно влиявшего на экономическую ситуацию. И сейчас в чем-то схожий расклад — у нас новый губернатор и новый мэр, а также надежда на их сотрудничество и созидательные перемены. В общем, считаю, у кого есть на данный момент возможность приобретать недвижимость для себя — это нужно делать именно сейчас».

Три причины не падать дальше

Первая причина уже вскользь упомянута — государственная политика стимулирования спроса — повышением зарплат отдельным категориям и, самое главное, снижением кредитных ставок по ипотеке. В прошлом году уже были зафиксированы самые низкие ставки за всю историю ипотечного кредитования в современной России — и в результате был побит рекорд 2014 года, за десять месяцев 2017-го было выдано полтора триллиона рублей! Но до насыщения рынка еще далеко и стоит ждать новых рекордов, поскольку Владимир Путин уже анонсировал (а Минфин подтвердил) снижение для семей с двумя детьми ставок по ипотеке до 6-7%.

Вторая причина — на обратной стороне монеты — у застройщиков. Затяжной спад серьезно подорвал позиции строительной индустрии в целом по стране, и особенно в нашем регионе. Ввод жилья в 2017 году в Омской области упал по сравнению с 2016-м на 40%! - это рекордное по Сибири падение. Ряд застройщиков, в том числе и известных, банкротился. В связи с этим судьба ряда начатых объектов неясна. По этой причине, кстати, вряд ли сейчас стоит соглашаться на долевое строительство (не зря российское правительство анонсировало поэтапный отказ от этого механизма, о чем ниже) — есть риск так и не дождаться желанного жилья. Новых же проектов практически вообще не запускали. А инвестиционный цикл в строительстве долгий, даже если выжившие компании завтра же начнут рыть новые котлованы — превратятся в квартиры они через полтора-два-три года. В течение которых будут распродаваться имеющиеся запасы жилья, соответственно, с ростом цен.

При этом — третья причина — подъему отрасли и росту объемов строительства, вероятно, будет первое время мешать объявленный правительством РФ переход от долевого строительства к проектному финансированию, над механизмом которого сейчас работает федеральный минстрой. Да, в результате исчезнут истории с обманутыми дольщиками, но при этом неизбежно вырастут цены на построенное жилье — как минимум, на ставку банковского кредита. («В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения», - прогнозирует директор «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев в комментарии РБК.) При этом в 2017 году по схеме долевого участия совершалось 80% всех сделок с новостройками в РФ. Кстати, не факт, что все выжившие в кризис строительные компании будут соответствовать новым требованиям.

Пока — для себя, хотя...

Сразу оговоримся — ожидающие роста цен федеральные эксперты пока говорят об идеальном моменте для покупки квартир «под себя», для личных, а не инвестиционных целей. Но неуклонное снижение ставок по банковским депозитам рано или поздно вернет недвижимость и в разряд инвестиционных инструментов. Более того, в отдельных регионах России это уже происходит. Так, банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью 2017-го инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в казанских новостройках. Статистика уже демонстрирует в Казани рост цен на новостройки на уровне 11-12% в год. И продолжающееся удешевление ипотеки должно его еще подхлестнуть.

на фото: ЖК «Рябиновка»

Роман Басов, заместитель управляющего СК «Красный квадрат»: 

«Вряд ли в ближайшем будущем сложится столь же благоприятное как сейчас сочетание низкой цены и широты выбора квартир — причем, подчеркну, уже готовых, часто с чистовой отделкой — хоть завтра въезжай. Сколько продлится такая ситуация, сказать не могу, но, в любом случае, выбор уже сужается — спрос начал оживать. Конечно, рано или поздно начнут появляться и новые объекты на рынке, но эти квартиры в любом случае будут уже дороже, хотя бы даже потому, что строительные материалы, в отличие от недвижимости, дорожать не прекращали. Поэтому всем, у кого есть возможность, я рекомендую срочно приобретать недвижимость.