Свой дом на земле – мечта многих омичей, однако часто горожане приходят к выводу, что проще не искать идеальный дом, а возводить свой на земельном участке. Чтобы мечта не обернулась кошмаром, следует тщательно выбирать земельный участок, учитывая множество нюансов.

«СуперОмск» выяснил у специалистов по недвижимости, на что следует обращать внимание при выборе земельного участка.

Выберите район

Первым делом следует определиться с районом, где появится ваше семейное гнездышко. Как пояснил специалист по недвижимости Сергей Гнусков, как правило, омичи выбирают коттеджные поселки либо на окраине Омска, либо неподалеку от города. В  самом городе и центре участки популярностью не пользуются – цены высокие, а участки небольшие, большие дома на таких построить нереально. При этом каждым покупателем движут различные мотивы.

«Клиенты, которым необходим статус, выбирают Чукреевку, Долину нищих. Те, кому нужна невысокая цена, коммуникации и инфраструктура, предпочитают Пушкино, если же низкая стоимость важна, а отсутствие коммуникаций нет, то выбирают в районе села Ребровка. Клиенты, которым нужны покой и уединение, предпочитают Красноярку, Надеждино», - объяснил «СуперОмску» Сергей Гнусков.

Экологичность

Экология для омичей – больной вопрос. Люди хотят уехать с загазованных магистралей и дворов на природу, однако зачастую так и не получают желанный свежий воздух. Стоит подумать, нужно ли приобретать участок рядом с промышленным объектом из-за негативных последствий. По словам риелторов, в Омске пользуются спросом земли на Левобережье и в Пушкино за Амурским поселком – крупных промышленных зон там нет. А вот зона Чкаловского поселка среди омичей совсем не популярна, а все по вине ТЭЦ и сажевого завода.

Роза ветров

Выбирая участок, следует помнить о розе ветров. Если рядом находится производство: завод, животноводческий комплекс, свалка, а ветер дует в сторону поселка, то жизнь на природе и свежем воздухе обернется пленом в собственном доме с постоянно запертыми окнами.

«Омичам, приобретающим землю в поселках за нефтезаводом, например, в Надеждино, Красноярке, стоит учитывать расположение рядом завода. Хотя застройщики коттеджных поселков утверждают, что ветер дует со стороны нефтезавода, но от него ничего не доходит, поскольку есть своя зона осадков, и она заканчивается в районе Троицкого, поэтому далее этого населенного пункта и построены курортные зоны, например, Чернолучье», - рассказал Гнусков.

ИЖС или СНТ?

Как отмечают в агентстве недвижимости, популярность набирают дома в садоводческих товариществах. Однако при выборе между СНТ и ИЖС следует учитывать немало факторов.

Участки в СНТ, как правило, небольшие – 4-6 соток, клиентам порой приходится приобретать два смежных участка, чтобы была возможность построить дом. Кроме того, узаконить здание можно будет лишь как садовый дом, а не как жилой или коттедж. К достоинствам можно отнести низкие цены на тарифы, например, электричество в садоводствах дешевле. Однако  в коттеджных поселках под ИЖС собственник получает возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов, а также избавляется от проблем со строительством.

«На мой взгляд, лучше брать земельный участок с разрешенным использованием земель под ИЖС. Проблем с разрешением на строительство не будет, дается разрешение, можно строить в том формате, который разрешен нормативными документами», - отмечает риелтор.

Присмотритесь к участку

После того как район выбран, необходимо тщательно обследовать выбранный участок. Немаловажный фактор – ширина и длина участка. При строительстве дома ширина участка имеет огромное значение. Например, по пожарным нормам необходимо, чтобы дом не вплотную подходил к земельным границам смежных участков, а имел отступ не менее 3 метров.

Примечательно, что риелторы советуют выбирать землю весной, летом или осенью.

«Во-первых, узнаешь, какие подъезды к поселку. Зимой дорога засыпана снегом и кажется ровной, а весной выясняется, что дороги как таковой и нет. Кроме того, весной видно само состояние участка, а под снегом непонятно, какого качества земля, ровный или неровный участок», - объяснил специалист по недвижимости.

Неровный ландшафт грозит дополнительными работами по выравниваю участка, что может сильно ударить по карману. Кроме того, одной из основных характеристик участка является тип грунта и глубина залегания грунтовых вод. Высокий уровень грунтовых вод может серьезно подпортить жизнь на природе – в паводковый период некоторые участки может заливать водой, а вместе с этим подтопить дом.

Данные о грунте можно получить с помощью геологической экспертизы. Не лишним будет побеседовать с соседями и узнать, не затапливает ли участки весной или во время продолжительных дождей. В особенности стоит насторожиться, если участок рядом с водоемом.

Узнайте о коммуникациях

Побеседовать с соседями придется и по другому поводу. Помощь соседей пригодится для того, чтобы узнать, можно ли провести коммуникации на участок.

«Касательно того, какие коммуникации можно провести на участок, не существует четкого документа. Если речь идет о коттеджном поселке, можно узнать у председателя, а также в управляющей компании, есть ли мощности для подключения коммуникаций вашего участка. Если же участок в обычном поселке, то насчет газа можно выяснить у соседей, кому принадлежит магистральная газовая линия, а затем узнавать в компании, есть ли возможность подключиться. То же самое с водопроводом и канализацией», - пояснил риелтор.

Отметим, самый сложный случай – отсутствие электричества на участке, когда нет ни столбов, ни кабеля. Существует вероятность, что электроэнергию вообще нельзя провести или же очень дорого.

Как советуют специалисты, полагаться на заверения владельцев участка, что «все можно провести», не стоит. Вместо этого нужно удостовериться во всех инстанциях о возможности подключить участок и только после этого совершать покупку.

Изучите документы

Одна из самых простых проверок «чистоты» земельного участка – есть ли он на публичной кадастровой карте, которая доступна в интернете. Для этого нужно знать кадастровый номер земли. Если участка на карте нет, то он либо не отмежеван и покупать до той поры его не стоит, либо отмежеван, но данные не донесены до Росреестра и не внесены уточнения по границам участка. 

Кроме того, перед покупкой необходимо изучить документы на землю.

«В обязательном порядке должны быть правоустанавливающие документы – свидетельство о государственной регистрации права на землю или выписка ЕГРН или др.; документы основания – договор дарения, договор купли-продажи или др., а также градостроительный план земельного участка, межевой план», - рассказал риелтор.  

Хорошим подспорьем будет наличие вспомогательных документов, таких как разрешение на строительство, технические задания или договоры на подключение к электро-, газовым сетям, водоснабжению. Кроме того, в местной администрации необходимо взять градостроительный план.

«Как покупатель я бы сразу запрашивал градостроительный план земельного участка. В этом документе есть пункт, где указан основной, условно разрешенный и вспомогательный виды разрешенного использования участка.  Он нужен, чтобы понять основной вид разрешенного использования – можно здесь строить дом или только построить офис. Если в документе стоит «Зона жилой застройки», я безбоязненно могу покупать участок и дальше идти в администрацию за разрешением на строительство», - объяснил Гнусков.

Специалисты предупреждают о подводном камне, который грозит покупателям даже в том случае, если участок размежеван. Важно, чтобы желаемый участок не попал в зону с особыми условиями использования территории, в противном случае разрешение на строение получить не удастся. Эти зоны утверждаются администрацией, они предназначены для строительства каких-либо объектов, резервирования земель. Проверить, не попала ли понравившаяся земля в такую зону, можно с помощью той же публичной кадастровой карты.

«Чтобы избежать казусов, покупатели должны сразу уточнять у продавца градостроительный план земельного участка и правоустанавливающие документы на земельный участок, чтобы было понятно, можно здесь строить дом своей мечты или нет, а увидеть это можно только из документов. Также обязательно должно быть проведено межевание для четкого определения границ земельного участка», - резюмировал Сергей Гнусков.