Почему должникам за «коммуналку» могут отказать в кредите, как гражданину Казахстана взять ипотеку в Омске и почему наш город оказался лидером страны по цифровизации сделок с недвижимостью – омским журналистам рассказали заместитель генерального директора «Национальной Фабрики Ипотеки» Игорь Жигунов и руководитель ипотечного центра компании в Омске Ольга Неёлова. Топ-менеджеры «Национальной Фабрики Ипотеки» (работает под брендом ИПОТЕКА24) подвели итоги работы в 2019 году и раскрыли тренды в отрасли на ближайшие несколько лет.

О результатах 2019 года 

За период действия стандартов «Фабрики» прошло сделок уже на 11 млрд рублей, при этом Омск входит в число лидеров по объемам кредитования. В прошлом году компания предложила новый продукт – заемщики могут консолидировать другие свои потребкредиты и долги по кредиткам в один, перекредитоваться под более низкий процент и тем самым снизить ежемесячные платежи плюс получить дополнительные средства на разные потребительские и бизнес цели по ставке стандартных ипотечных программ.

«Важно отметить, закредитованным клиентам не дают потребкредиты, которыми они могли бы закрыть действующие, так как у них уже высока общая долговая нагрузка. Отличие нашей программы консолидации – мы не учитываем расходы по тем кредитам, которые клиент будет закрывать средствами нашего кредита и поэтому такие заемщики получают одобрение заявки по стандартным ипотечным ставкам», – комментирует Ольга Неёлова.

Кредитные продукты «Фабрики» улучшились с точки зрения как финансовых параметров, так и требований к недвижимости. В частности, ставки понизили и для наемных сотрудников, и для предпринимателей - собственников бизнеса, ИП и самозанятых граждан, собственный взнос их сбережений клиента при использовании маткапитала на первый взнос вообще может не требоваться, что повышает доступность приобретения жилья в кредит. Часто именно первый взнос в 25-30 % становился препятствием особенно для молодых семей с детьми, которые еще не успели копить такую большую сумму.

«Самозанятые – большой сегмент хороших клиентов, который быстрее получат те банки, которые научатся с ними работать, понимая структуру дохода и инструменты его оценки. Для банка может быть выгоднее как стабильный заемщик тот же предприниматель-самозанятый, чем, например, бухгалтер из филиала иностранной компании с огромной зарплатой. Если завтра филиал закроют, где он найдет такую зарплату за считанные дни? А ипотеку, мы помним, берут на 15-20 лет и платить нужно каждый месяц. Предприниматель, собственник бизнеса, самозанятый более гибко адаптируется к рынку – например, стало невыгодно или растет конкуренция на рынке услуг красоты (наращивание ногтей и т.д.), предприниматель заранее готовит площадку и переходит на формирование салона по обучению мастеров или вовсе на услуги «нового тренда» той же сферы красоты (например ресницы, брови и т.д.)», – отмечает из опыта работы с клиентами Ольга Неелова.

В Омске начал работать сервис «бесплатной электронной» регистрации сделок с недвижимостью от ИПОТЕКА24. Также, с учетом повышения пенсионного возраста и структуры формирования дохода, возраст заемщика увеличили до 75 лет на дату погашения кредита. Таким образом, клиент может взять кредит на более долгий срок и иметь комфортный ежемесячный платеж, а при появлении возможности досрочно погасить кредит.

В целом ипотечный рынок 2019 года показал коррекцию и некоторое снижение по отношению к 2018 году, что связано в том числе сокращения рынка перекредитования !ипотеки» с одной на другую ставку. Стоимость недвижимости в Омске при этом постепенно растет с 2018г., увеличилось количество сделок на вторичном рынке жилья с помощью социальных программ подддержки. Как резюмировал Игорь Жигунов, в 2017-2018 банки стремились сохранить свои портфели на фоне падающей ставки, потому что «в чистом виде» ипотечный бизнес низкомаржинальный и банки основной доход получают в том числе от продажи клиенту дополнительных продуктов – карты, РКО, комиссионные услуги и так далее. Банки рефинансировали кредиты других банков, в хорошем смысле переманивая клиентов и формируя основу для развития клиентской базы и новых доходов от услуг банков и продуктов. Сейчас банки пытаются смотреть как из клиента, который даже сейчас возможно не нуждается в ипотеке, сделать качественного заемщика «на будущее», например изучая его кредитную историю по карте и позднее предлагая более серьезный продукт.

О будущих трендах 

Рынок будет увеличиваться за счет развития программ «социальной» ипотеки с целью поддержки молодых семей, семей с детьми, определенных категорий граждан, в том числе очередников по ряду региональных программ. Многие регионы дополняют программы регионального маткапитала. В 2019 году резко стал расти спрос на межрегиональные сделки, поэтому заемщик может использовать программы в тех или иных регионах, которые отличаются по своим условиям. Отличаются и суммы поддержки, и условия – где-то можно приобрести только жилье, а где-то даже земельный участок.

«Сейчас фактически каждая вторая сделка в Омске проходит с использованием материнского капитала или жилищных субсидий, при этом уже с этого года россияне ожидают увеличения суммы поддержки по программе МСК. Его можно использовать как для первоначального взноса, так и досрочного гашения ипотеки (сокращения срока кредита или размера ежемесячного платежа)», – рассказала глава омского офиса «Фабрики» Ольга Неёлова.

Еще один тренд – запуск новых продуктов с учетом спроса населения. На сегодняшний день уже активно используются залоговые программы, когда заемщик может получить кредит на различные цели, используя свою квартиру как актив. Такой кредит выдается на длительный срок – до 20 лет, заемщик может подобрать приемлемую для себя сумму ежемесячного платежа. Как правило, размер платежа будет значительно меньше, чем по стандартным потребкредитам.

Как отметил Игорь Жигунов, есть и несколько типов клиентов, которые пользуются ипотекой, напрямую не связанной с жильем:

«Одна категория – это закредитованные домохозяйства, эти люди уже пытаются найти выход, либо объединить кредиты, либо рефинансировать под более низкую ставку. Другая категория – это те, кто понимают, что для них сейчас выгодно взять средства под залог недвижимости, чем вытащить условной миллион из бизнеса, который приносит валовый доход из бизнеса и рентабельность на развитие бизнеса».

В 2020 году будут активно внедряться цифровизация и онлайн-сервисы, это разработка экосистем/ маркетплейс-формата, сервисов, направленных на покупку квартиры без посещения офиса банка. Рынок это воспринимает позитивно: снижаются операционные риски банков, оптимизируется цена выданного кредита за счёт снижения прежних затрат на администрирование сделок.

«Нашим клиентам нравится система «одного окна» - не нужно ходить по инстанциям и собирать «выписки», подавать документы на бумаге и несколько раз посещать МФЦ. Многое мы делаем электронно», – отмечает Ольга Неёлова.

Кроме того, начал работать с 2020г. новый закон об электронном нотариате, и рынок будет перестраиваться под эти изменения. Сейчас банки этим только начнут пользоваться и это даст свой «толчок» к межрегиональным сделкам, 70% из которых это улучшение жилищных условий.

Расширяются и возможности скоринговых систем, которые по совокупности параметров оценивают платежеспособность клиента. В бюро кредитных историй появляется все более широкий объем информации, это и данные по долгам за услуги ЖКХ, поэтому неуплата за свет или воду может повлиять на отказ в кредите, также это данные по банкротству, передаче долгов коллекторам. Также в проекте разработка реестра нарушителей на авиа- и железнодорожном транспорте, что также позволит кредиторам оценивать поведенческие факторы при анализе заявителя.

Об особенностях Омска 

Как оказалось, Омск – один из самых активных регионов, которые пользуются электронными сделками.

«Многим клиентам критически важно время – продавец куда-нибудь уезжает или цепочка сделки длинная, а в электронном виде регистрация проходит за два-три дня. По нашему мнению, это связано с инфраструктурной готовностью, потому что ряд регионов просто технически не готовы отладить электронную регистрацию. Омск – это отдельная картинка, в плане цифровизации двигается гораздо быстрее многих регионов», – отмечает руководитель омского офиса Ольга Неёлова.

На базе Омского подразделения проводятся межрегиональные сделки, курируем Новосибирск, Красноярск, Иркутск. Программы «Стандарт ИПОТЕКА24» уже реализуются более чем в 60 городах, и по заявкам клиентов в Омске все чаще чаще приобретают недвижимость в Краснодарском крае, бывают сделки с Москвой, Петербургом.

Кроме того, активную долю в Омске будет формировать переток населения – как уезжающие из региона, так и переезжающие из других субъектов страны. Спецификой является близость границы с Казахстаном, откуда в Омск переезжает значительное немалое число граждан этой страны, получающих «вид на жительство» в РФ, поэтому в местном офисе «Фабрики» есть специальная программа работа с такими «заявителями-нерезидентами с ВНЖ». Таким образом, переселенцам не нужно 5-6 месяцев снимать жилье и искать работу, они могут сразу взять ипотеку и платить за свою квартиру.

Программы ипотечного кредитования и взаимодействия с участниками рынка реализуются «Национальной Фабрикой Ипотеки» совместно с АО КБ «РУСНАРБАНК» (Лицензия ЦБ РФ № 3403 от 13.01.2016). ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не оказывает финансовых услуг, кредит выдает АО КБ «РУСНАРБАНК».