Третья – не столица?

Эксперты сходятся во мнении, что сейчас на рынке главенствует покупатель, «сейчас больше время покупателей, чем продавцов» – так обозначает текущий период директор агентства «Новосел» Евгений Заболотный. В условиях переизбытка предложений, когда на одного покупателя приходится по 10-15 выставленных на продажу объектов недвижимости, клиент становится не только «всегда прав», но и начинает самостоятельно устанавливать правила и цены.

«Покупатель «нагибает» продавца», – более жестко квалифицирует происходящее в процессе купли-продажи недвижимости директор ЗАО «Новострой КПД» Светлана Гуринова, объясняя, что сейчас клиенты требуют снижения цен и торгуются даже до просмотра квартир.

В целом тенденция касается не только рынка жилой недвижимости, но и коммерческих площадей, офисных и производственно-складских помещений. Так, по словам директора агентства «АксиОМ» Марка Лося, на рынке складской недвижимости правила диктует тоже клиент – потребитель помещения, который требует проведения ремонта, оборудования подъездных путей к объекту. Арендодателю и продавцу приходится подстраиваться под запросы и предлагаемые условия. Не лучше дела обстоят и для владельцев офисных помещений – постепенное снижение арендных ставок создает некий рай для арендаторов, когда резиденты могут оптимизировать расходы, переехав в более дешевые офисы или выбрать более крупные за ту же цену помещения, комментирует учредитель ООО «Альбион КН» Александр Стуков.

По словам Кручинского, цены на вторичном рынке в Омске упали за 2015 год в среднем на 1,5-2 тыс. рублей за «квадрат». При этом снижение стоимости жилплощади могло достигать и 8%, и 10%, и 15% при срочной в силу разных причин продаже. Прогноз также неутешителен – в 2016 году цены на недвижимость продолжат снижаться.

Одним из немаловажных факторов, который повлияет на цену в ближайшем будущем, риелторы единогласно называют прекращение государственного субсидирования ипотеки – россияне могли получить кредит на приобретение жилья в новостройках по ставке в 12%, с 1 марта же программа господдержки действовать прекращает. «Если взлетит процентная ставка по ипотеке, то вообще рынок может встать», – предрекает Светлана Гуринова, вспоминая прошлый кризис 2008 года. Однако уже 10 февраля министр строительства РФ Михаил Мень заявил, что субсидирование продолжится до конца 2016 года.

Если с кризисных лет до 2015 года цены плавно росли, то сейчас будут также плавно снижаться. В то же время, несмотря на падение цен на квадратные метры, вряд ли будет увеличиваться спрос на их покупку при отсутствии спецусловий по ипотечному кредитованию – порядка 80% сделок по недвижимости совершается не за наличные, а в кредит за счет различных программ господдержки. По одному из мнений, в отличие от кризисного 2008 года падение рынка сейчас будет происходить постепенное, однако упадок достигнет того же уровня.

По данным портала «МЛСН.ру» на конец февраля, в Омске выставлено на продажу 190 квартир по цене от 10 млн рублей, 71 – от 15 млн, 20 – от 20 млн. Всего число предложений жилья элитного класса составляет 802 объявления. В связи с переездом в Омске продают 27 квартир, из них пять – элитные по цене в 6,5 и 4,9 млн (в 12-м микрорайоне и МКР «Кристалл»). Самая же дорогая жилплощадь в городе расположена в домах в Старгороде и на улицах: Красина, Иртышская набережная, Лермонтова, Добровольского, Волочаевская. При этом количество предложений на рынке растет буквально на глазах – за первую неделю февраля число выставленных на продажу элитных квартир увеличилось на 43%, с начала месяца – на 54%.

Кроме того, по данным из открытых источников, в Омске сейчас продается более 350 компаний, треть из которых относятся к сфере услуг, еще треть – являются торговыми предприятиями. Более 40 собственников выставленного на продажу бизнеса заявляют, что отказываются от своего дела в связи с переездом.

Выставление на продажу недвижимости высокого класса, а также непосредственно бизнеса свидетельствует, что сейчас стремятся сменить место жительства и более состоятельные омичи, представляющие деловую часть населения. Более того, предприниматели нередко не просто меняют адрес проживания в пределах Омска, а уезжают в иные регионы – о такой тенденции говорят участники рынка недвижимости, наблюдая за процессом, который сложно отследить по одной только статистике.

Тем не менее факт остается фактом – люди выставляют объекты и уезжают в разных направлениях.

При этом если в направлениях миграции бизнесменов риелторы сходятся – это столицы, ближайшие к Омску регионы, а также теплый Краснодарский край, то временные рамки, когда начались переезды, называют разные. Так, по наблюдениям Елены Татариновой, эта тенденция существует со второй половины 2015 года. Президент Омского областного союза предпринимателей Дмитрий Шадрин же считает, что из Омска уезжали всегда:

Подтверждает данность и глава Ассоциации развития предпринимательства Вадим Морозов:

Тренд отъезда именно представителей бизнес-элит губителен для Омска тем, что город теряет не просто своих жителей, но и налогоплательщиков в бюджет, предпринимателей, создающих рабочие места. Оттого даже не столь массовый отток бизнесменов из Омской области становится ощутимым для благосостояния региона.

Причины упадка предпринимательства в Омской области называют разные. В целом это неэффективное управление и отсутствие реальной поддержки бизнеса, что привело к разорению омского малого и среднего бизнеса за период с 2007 года.

По мнению Максима Репина, люди бросают бизнес из-за трех факторов: крайне затрудненного механизма получения разрешений на строительство, жесткой системы наказаний бизнеса (речь о пожарном, земельном контроле и прочих) и завышенных арендных и налоговых платежах за землю. Виной этому – неэффективное управление землепользованием и недвижимостью на региональном и муниципальном уровнях.

Как считает Репин, к упадку привела именно крайне низкая система управления на региональном уровне землепользованием и недвижимостью – основными активами для ведения бизнеса. Решить эту проблему, по мнению девелопера, могут лишь высокоэффективные люди, которые умеют управлять экономикой, землей и недвижимостью.

Однако не все относят к главным препятствиям на пути развития бизнеса налоговые сборы и штрафы. По мнению главы Ассоциации развития предпринимательства Вадима Морозова, упадок бизнес-активности связан с недостаточной и несистемной поддержкой бизнеса:

Сейчас, по словам Морозова, ведется разработка «дорожных карт» развития региона. По его мнению, для формирования комфортной среды для роста предпринимательства необходимо поддерживать микробизнес и предприятия на уровне сельских поселений, «чтобы за счет них росла экономика района, а затем и экономика области в целом».

Отметим, что подобная проблема зафиксирована не только в Омске – теряют предпринимателей, например, Бурятия, Кировская и Ульяновская области. Однако, по мнению экспертов, для Омской области подобная ситуация является уже критичной. Дмитрий Шадрин подчеркивает, что в иных российских областях также наблюдаются сложности в развитии предпринимательства, и потому нельзя утверждать, что «все так плохо» исключительно в Омском регионе.