Третья – не столица?

Тренд «Все продать и покинуть Омск» превращается в массовый побег
Отъезд деловой части населения Омска – совпадение или неизбежное последствие разорения бизнеса в регионе? Рост числа выставленных на продажу квартир – совпадение или желание избавиться от того, что держит, и покинуть регион? В спецпроекте «СуперОмска» – последние тенденции на омском рынке недвижимости и причины ухода представителей бизнеса.
В 2015 году впервые с года 2009-го был зафиксирован отрицательный годовой прирост цены на квадратный метр жилья на вторичном рынке недвижимости – на начало года «квадрат» стоил 48 730 рублей, к концу года его цена составляла только 46 659 рублей. Таким образом, снижение за год составило 4,25%, или 2071 рублей за метр, согласно данным, представленным в годовом аналитическом отчете о состоянии омского рынка недвижимости от специалистов проекта AREALL компании «Омэкс». Отметим, что вышеназванная цена является средней на рынке, большую долю которого составляют квартиры классов «эконом» и «комфорт» – класс «бизнес» занимает 3,6% омского рынка, «элитный» – 0,1%.

В свою очередь число предложений на рынке в мае 2015 года резко пошло на спад – в январе было выставлено 12 746 квартир, в мае их оказалось только 9712. После этого количество предложений вновь стало увеличиваться, тенденция чего продолжается до сих пор – по данным за декабрь 2015 год, выставлено на продажу было 11 029 квартир.
Рынок покупателя
Эксперты сходятся во мнении, что сейчас на рынке главенствует покупатель, «сейчас больше время покупателей, чем продавцов» – так обозначает текущий период директор агентства «Новосел» Евгений Заболотный. В условиях переизбытка предложений, когда на одного покупателя приходится по 10-15 выставленных на продажу объектов недвижимости, клиент становится не только «всегда прав», но и начинает самостоятельно устанавливать правила и цены.
«Спрос есть, но сейчас покупатель более избирательный, когда на рынке присутствует большое количество альтернативных квартир», – говорит директор агентства «Держава» Елена Татаринова».
«Покупатель «нагибает» продавца», – более жестко квалифицирует происходящее в процессе купли-продажи недвижимости директор ЗАО «Новострой КПД» Светлана Гуринова, объясняя, что сейчас клиенты требуют снижения цен и торгуются даже до просмотра квартир.

В целом тенденция касается не только рынка жилой недвижимости, но и коммерческих площадей, офисных и производственно-складских помещений. Так, по словам директора агентства «АксиОМ» Марка Лося, на рынке складской недвижимости правила диктует тоже клиент – потребитель помещения, который требует проведения ремонта, оборудования подъездных путей к объекту. Арендодателю и продавцу приходится подстраиваться под запросы и предлагаемые условия. Не лучше дела обстоят и для владельцев офисных помещений – постепенное снижение арендных ставок создает некий рай для арендаторов, когда резиденты могут оптимизировать расходы, переехав в более дешевые офисы или выбрать более крупные за ту же цену помещения, комментирует учредитель ООО «Альбион КН» Александр Стуков.
«Сегодня рынок разбалансирован – предложение значительно превышает спрос. Соответственно, если спроса нет, то снижение по законам рынка продолжится», – гендиректор компании «Миэль» Павел Кручинский.
По словам Кручинского, цены на вторичном рынке в Омске упали за 2015 год в среднем на 1,5-2 тыс. рублей за «квадрат». При этом снижение стоимости жилплощади могло достигать и 8%, и 10%, и 15% при срочной в силу разных причин продаже. Прогноз также неутешителен – в 2016 году цены на недвижимость продолжат снижаться.

Одним из немаловажных факторов, который повлияет на цену в ближайшем будущем, риелторы единогласно называют прекращение государственного субсидирования ипотеки – россияне могли получить кредит на приобретение жилья в новостройках по ставке в 12%, с 1 марта же программа господдержки действовать прекращает. «Если взлетит процентная ставка по ипотеке, то вообще рынок может встать», – предрекает Светлана Гуринова, вспоминая прошлый кризис 2008 года. Однако уже 10 февраля министр строительства РФ Михаил Мень заявил, что субсидирование продолжится до конца 2016 года.

Если с кризисных лет до 2015 года цены плавно росли, то сейчас будут также плавно снижаться. В то же время, несмотря на падение цен на квадратные метры, вряд ли будет увеличиваться спрос на их покупку при отсутствии спецусловий по ипотечному кредитованию – порядка 80% сделок по недвижимости совершается не за наличные, а в кредит за счет различных программ господдержки. По одному из мнений, в отличие от кризисного 2008 года падение рынка сейчас будет происходить постепенное, однако упадок достигнет того же уровня.
«Я полагаю, что мы уже находимся на дне или близко с этим дном. Никаких сегодня тенденций и трендов к провалу объективных внутрирыночных в нашем регионе нет. Все возможные обвалы могут происходить только на основе геополитических и общероссийских факторов. Если экономика страны будет обрушаться, мир будет обрушаться, тогда и мы будет следовать тенденции», – предполагает Максим Репин.
«Оптимистических прогнозов нет, что баррель нефти поднимется в цене, и это запустит экономический рывок. По прогнозам тех, кто находится у руля страны и крупных аналитиков-экономистов, нам такое счастье не грозит. Поэтому мы должны учиться делать бизнес в скромных бюджетных условиях», – считает Павел Кручинский.
Куда уходит бизнес, в какие города?
По данным портала «МЛСН.ру» на конец февраля, в Омске выставлено на продажу 190 квартир по цене от 10 млн рублей, 71 – от 15 млн, 20 – от 20 млн. Всего число предложений жилья элитного класса составляет 802 объявления. В связи с переездом в Омске продают 27 квартир, из них пять – элитные по цене в 6,5 и 4,9 млн (в 12-м микрорайоне и МКР «Кристалл»). Самая же дорогая жилплощадь в городе расположена в домах в Старгороде и на улицах: Красина, Иртышская набережная, Лермонтова, Добровольского, Волочаевская. При этом количество предложений на рынке растет буквально на глазах – за первую неделю февраля число выставленных на продажу элитных квартир увеличилось на 43%, с начала месяца – на 54%.

Кроме того, по данным из открытых источников, в Омске сейчас продается более 350 компаний, треть из которых относятся к сфере услуг, еще треть – являются торговыми предприятиями. Более 40 собственников выставленного на продажу бизнеса заявляют, что отказываются от своего дела в связи с переездом.

Выставление на продажу недвижимости высокого класса, а также непосредственно бизнеса свидетельствует, что сейчас стремятся сменить место жительства и более состоятельные омичи, представляющие деловую часть населения. Более того, предприниматели нередко не просто меняют адрес проживания в пределах Омска, а уезжают в иные регионы – о такой тенденции говорят участники рынка недвижимости, наблюдая за процессом, который сложно отследить по одной только статистике.
«В общем потоке, когда люди выставляют свою недвижимость для того, чтобы ее продать и улучшить свои жилищные условия, процент тех, кто уезжает, очень незначителен. Это не какое-то повальное миграционное нашествие, которое резко увеличивает объем предложений», – комментирует Павел Кручинский.
Тем не менее факт остается фактом – люди выставляют объекты и уезжают в разных направлениях.
«Действительно такая тенденция есть, мы ее видим. Средний и выше среднего класс действительно продает недвижимость с целью переезда в другие регионы, мы это фиксируем в конкретных сделках, продают мелкий и средний бизнес, продают свои дома, дачи и уезжают из города. Но это происходит постепенно. Это планомерный долгий процесс. Этот процесс есть как тренд, и в нем находятся сегодня очень многие предприниматели в Омске»,– говорит глава компании «Омэкс» Максим Репин.
«От бизнеса меня заставило отказаться:
1. Всеобщая атмосфера безысходности.
2. Низкий спрос у населения (все пьют пиво, спорт не нужен никому).
3. Отсутствие перспектив на развитие»,
– Слава Криворотов, экс-владелец тренажерного зала на Левобережье, сейчас живет в Санкт-Петербурге.
При этом если в направлениях миграции бизнесменов риелторы сходятся – это столицы, ближайшие к Омску регионы, а также теплый Краснодарский край, то временные рамки, когда начались переезды, называют разные. Так, по наблюдениям Елены Татариновой, эта тенденция существует со второй половины 2015 года. Президент Омского областного союза предпринимателей Дмитрий Шадрин же считает, что из Омска уезжали всегда:
«Последние 20 лет люди со способностями всегда стремились уехать либо в столицу, либо еще дальше за рубеж, либо в какой-то другой более крупный город. Омск всегда считался городом, не побоюсь этого слова, третьего сорта даже на уровне других более развитых российских городов. Не думаю, что что-то сейчас поменялось, наверное, даже усилилось».
«В большинстве регионов намного проще. Есть 2-3 региона, в которых тоже пассивный рынок развлечений, очень тяжело заходит все новое. Но в основном вход на рынок и развитие происходит проще», – Константин Писарев, продает квест «Выход» на Левобережье.
Подтверждает данность и глава Ассоциации развития предпринимательства Вадим Морозов:
«Процесс переезда бизнеса из Омского региона начался давно, но в последнее время есть ощущение, что ситуация усугубляется. В кризисных ситуациях люди стараются максимально избежать потерь, поэтому миграционные потоки усиливаются на всех уровнях: последние пару лет мы видим, как растет число эмигрантов из России». Переезжая внутри страны, бизнесмены надеются «на более высокий платежеспособный спрос в «зажиточных» регионах, более лояльные взгляды контролирующих органов и местных властей».
«К сожалению, российская экономика так устроена, что большинство финансов сосредоточено в Москве. Получается, что выгоднее работать как наемный сотрудник в Москве»,
– Лев Иванищев, соучредитель IT-компании DevelopmentMill, сейчас живет в Москве.
«При этом тренд на отъезд деловой части населения – предпринимателей и их семей – в 2016 году, я думаю, будет усиливаться. Поэтому мы будем здесь видеть пессимистичный сценарий. Если люди едут в Москву, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Новосибирск, Тюмень, то люди будут повышать там деловой климат. А у нас он в связи с отъездом этих людей будет затухать еще сильнее. Поэтому в целом по стране если сравнивать, то затухающие процессы максимально именно проявятся в Омске в отличие от других регионов, куда уезжают наши активные предприниматели. И мы в этом депрессняке будем глубже и дольше», – прогнозирует Максим Репин.
Тренд отъезда именно представителей бизнес-элит губителен для Омска тем, что город теряет не просто своих жителей, но и налогоплательщиков в бюджет, предпринимателей, создающих рабочие места. Оттого даже не столь массовый отток бизнесменов из Омской области становится ощутимым для благосостояния региона.
Кто виноват и что делать?
«У омских чиновников нет глубинного осознания, что бизнесмен – не дойная корова, не враг государства», – считает глава АРП Вадим Морозов.
Причины упадка предпринимательства в Омской области называют разные. В целом это неэффективное управление и отсутствие реальной поддержки бизнеса, что привело к разорению омского малого и среднего бизнеса за период с 2007 года.
«К сожалению, опыт коллег показывает, что «смена прописки» зачастую оказывается оправданной. Вроде бы живем в одной стране, народ один, правила игры должны быть одними и теми же, но фактически оказывается, что даже в Тюмени или соседнем Новосибирске вести бизнес намного комфортней. Я считаю, это огромная проблема омской власти – пока она так и не смогла свои словесные интервенции, направленные на поддержку бизнеса, превратить в реальный дружественный климат для предпринимательской среды», – констатирует Вадим Морозов.
«В Омске действуют какие-то структуры, которые созданы для разделения бюджета, а не создания продукта. Например, проводился конкурс, на котором победил проект с названием «Удаленный жесткий диск» – то, что давно уже существует на рынке. Это очень сильно отпугивает молодежь от участия в подобных конкурсах, от создания собственных продуктов, потому что они НИКОГДА не найдут инвестиции в Омске под свои, часто инновационные, задумки»,
– Лев Иванищев, соучредитель IT-компании DevelopmentMill, сейчас живет в Москве.
По мнению Максима Репина, люди бросают бизнес из-за трех факторов: крайне затрудненного механизма получения разрешений на строительство, жесткой системы наказаний бизнеса (речь о пожарном, земельном контроле и прочих) и завышенных арендных и налоговых платежах за землю. Виной этому – неэффективное управление землепользованием и недвижимостью на региональном и муниципальном уровнях.
«Первая причина – отсутствие механизма выдачи разрешений на землепользование и строительство объектов. В Омске, чтобы получить разрешение на строительство какого-либо объекта, уйдет 3-5 лет. Если в конце 1990-х – начале 2000-х хотя бы за взятки что-то решалось, то сейчас вообще ничего не решается.

Вторая причина – это наказание. У нас все прогосударственные органы в Омске заточены только на наказание бизнеса.

Третья – многократно завышенные налоговые и арендные платежи за землю, которые просто делают бизнес экономически неэффективным.

Развивать не дают, штрафами разоряют и налогом, от которого не скроешься, заводят в окончательный тупик, банкротство. Предпринимательская активность населения абсолютно утрачена. И мы видим поэтому отток людей из региона и пассивность бизнеса».
Как считает Репин, к упадку привела именно крайне низкая система управления на региональном уровне землепользованием и недвижимостью – основными активами для ведения бизнеса. Решить эту проблему, по мнению девелопера, могут лишь высокоэффективные люди, которые умеют управлять экономикой, землей и недвижимостью.
«Информационных технологий, я бы сказал, в Омске нет вообще. В основном это аутсорсинг на Запад. Аутсорс – не создание продукта, не создание компании, которая будет нашим Google, а создание продукта для кого-то. К сожалению, я не видел, что создание продукта в пределах Омска кому-то нужно»,
– Лев Иванищев, соучредитель IT-компании DevelopmentMill, сейчас живет в Москве.
Однако не все относят к главным препятствиям на пути развития бизнеса налоговые сборы и штрафы. По мнению главы Ассоциации развития предпринимательства Вадима Морозова, упадок бизнес-активности связан с недостаточной и несистемной поддержкой бизнеса:
«Зачастую в нашем регионе лояльное отношение к бизнесу бывает только показным. Если бизнес приходит в район, его надо брать за руку, вести через все инстанции, помогая на каждом этапе, а не чинить препятствия. Еще одна «боль» Омской области – излишняя политизированность экономической отрасли. В той же Тюмени, Новосибирске нет этого. А если задачи экономики не отягощены политическим подтекстом, подковерной возней, то решаются они быстрее и эффективнее».
Сейчас, по словам Морозова, ведется разработка «дорожных карт» развития региона. По его мнению, для формирования комфортной среды для роста предпринимательства необходимо поддерживать микробизнес и предприятия на уровне сельских поселений, «чтобы за счет них росла экономика района, а затем и экономика области в целом».
«Власти точно ни при чем – это сверхмалый бизнес. Менталитет людей, которые живут в Омске, играет роль, на него закрывать глаза не стоит. Ведь те же люди и становятся участниками рынка.

Не оставлю без внимания городскую тенденцию к «монетизации» – когда культура потребления любого нового товара не успевает «устаканиться», а на рынок заходят много компаний с единственной целью – прибыль. Потом волна демпинга, волна падения интереса и прочее. Та же ситуация с пейнтболом была в городе – мы единственный регион, где пейнтбол умер»,

– Константин Писарев, продает квест «Выход» на Левобережье.
Отметим, что подобная проблема зафиксирована не только в Омске – теряют предпринимателей, например, Бурятия, Кировская и Ульяновская области. Однако, по мнению экспертов, для Омской области подобная ситуация является уже критичной. Дмитрий Шадрин подчеркивает, что в иных российских областях также наблюдаются сложности в развитии предпринимательства, и потому нельзя утверждать, что «все так плохо» исключительно в Омском регионе.
«У многих предпринимателей есть ожидание, что должно все само решаться как-то. Это неправильное ожидание, какое-то немного детское впечатление, что везде – в других областях или за границей – все легко и просто, а вот здесь у нас очень плохо, и поэтому не получается бизнес. Надо посмотреть, почему не получается. Ведь есть примеры, у которых получается», – призывает Шадрин местных предпринимателей не опускать руки и преодолевать сложности.

«Готовность бизнеса вкладываться в развитие – ее нет»,

– Лев Иванищев, соучредитель IT-компании DevelopmentMill, сейчас живет в Москве.
Автор - Мария Коломеец
Дизайн и верстка - Илья Старков
Рейтинг@Mail.ru
Made on
Tilda