Что такое сложная сделка с недвижимостью?

Агентство Интеллектуальной Недвижимости "ИНТ-Н" специализируется на проведении сложных сделок в недвижимостью в Санкт-Петербурге и ЛО. Наше профессиональное кредо - четкое решение сложных юридических и финансовых ситуаций, связанных с куплей и продажей недвижимости в городе и области. Мы знаем, как продать долю в квартире, как происходит медиация конфликтов, связанных с недвижимостью, как пройти все стадии досудебного и судебного разбирательства с недвижимостью.

Покупатели недвижимости, просматривая объявления о продаже квартир, часто наталкиваются на такие профессиональные формулы как "прямая сделка", "свободная продажа", "альтернативная сделка". Конечно, все понимают, что это название разных видов сделок с недвижимостью, но не все знают и понимают значения этих понятий.

"Прямая сделка" также, как и "свободная продажа" - это самые простые сделки. В них всего две стороны: продавец и покупатель. Такая "свободная" недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались, и это - "прямая сделка". Продавец получает деньги, покупатель - недвижимость. Такую сделку можно провести быстро и просто.

Но если на проданной жилплощади есть, например, несовершеннолетний или недееспособный собственник, или один из жильцов не выписался из проданной квартиры, находясь в армии или в местах лишения свободы, то сделка считается уже сложной, поскольку продаваемая квартира не чиста, а с юридическим обременением. Очень многие квартиры имеют долги, по ипотеке, но оплате жилищно-коммунальных услуг. Мы знаем, как продать квартиру с долгами, как уладить вопросы с банком. Сложные сделки с недвижимостью - наш основной профиль! Такие "сложные сделки" так и называются, поскольку они сложны в организации, когда ошибка, неправильное оформление документов или некачественная их проверка может привести к потере времени, денег и даже самой купленной недвижимости. Сложные сделки всегда более длительны и более дорогие для участников. Перед сложными сделками сделками необходимо провести серьезную юридическую подготовительную работу, чтобы понять, стоит ли покупать или отказаться от покупки этой квартиры.

Юристы Агентства Интеллектуальной Недвижимости "ИНТ-Н" считают, что существуют более 100 рисков и обстоятельств, составляющих сложности при купле-продаже недвижимости, которые могут привести к утрате права собственности купленной жилплощади. Самые распространенные из них, которые ставят под угрозу любую сделку, особенно на вторичном рынке:

1.      Покупка приватизированной квартиры с так называемыми отказниками. Отказники - самый серьезный риск на рынке недвижимости. Они - главная причина нарушения в процессе приватизации. Как правило, отказники - это те, кто находится в местах лишения свободы, по причине чего они на момент приватизации жили в квартире и были в ней зарегистрированы, но в приватизации не участвовали. Если один из жильцов квартиры не участвовал в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, он имеет полное право проживать в квартире независимо от того, сколько раз к этому моменту квартира была продана и кто в настоящее время является владельцем квартиры. Отказник может появиться в любой момент, даже и спустя много лет, и предъявить свои права на жилье. Он имеет законное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являясь собственником. Если отказник сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно.

2.      То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации, но не участвовавшими в ней, несовершеннолетним, пациентам лечебных заведений, домов-интернатов, лицам, проходящим срочную службу в армии. Все люди этих категорий имеют законное право пожизненного проживания в квартире.

3.      Покупка квартиры, полученной по наследству, когда существует вероятность появления дальних или отсутствующих на момент завещания родственников, претендующих на жилье.

4.      То же можно сказать и о приобретении квартиры по договору дарения, когда родственники имеют право оспорить дарственную через суд.

5.      Квартира с материнским капиталом таит в себе сложность для сделки, если семья использует для покупки квартиры ипотечный кредит, поскольку банки обычно не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита. Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

6.      При продаже квартиры с так называемым "ущемлением интересов сторон" сделка может быть расторгнута в случае, когда владелец квартиры заявит, что он находился в заблужении, или что его принудили к сделке, или даже просто если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

7.      Покупка квартиры у банкрота также может быть осложнена. Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными.

Это всего лишь несколько примеров сложных сделок с недвижимостью. Таких подводных камней при купле квартир и загородных домов гораздо больше. По статистике до 70% сделок на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга могут быть расторгнуты по суду. Поэтому, задумав купить жилье, рекомендуем не страшиться сложностей на рынке недвижимости, но обратиться за проверкой к юристам.